Propriétaire VS Locataire

Vous êtes locataire

En signant un bail de location, vous consentez à l’ensemble de vos droits et devoirs stipulés dans le contrat. Ce bail est soumis à la loi sur les baux à loyer et signé par les 2 parties.

Vous vous engagez implicitement à payer le loyer (en respectant les montants ainsi que les échéances) et à respecter le bien.

La constitution d’une garantie locative n’est obligatoire que si le bail le stipule. Elle permet au bailleur d’être indemnisé et d’avoir une couverture en cas d’impayés ou de dégradations du bien.

Vous vous acquittez également des charges locatives qui vous incombent. Le bailleur peut choisir 2 formules : sur base d’un forfait ou selon les consommations réelles (la formule choisie est écrite dans le bail, à votre charge ou celle d’une entreprise).Il s’agit généralement des frais d’entretien des parties communes (ascenseur, nettoyage, éclairage, etc…), des espaces verts, du parking…

L’état des lieux d’entrée est indispensable pour attester de l’état du bien lors de votre arrivée. Ce document officiel doit être signé par les 2 parties et annexé au bail de location.

Lors de votre départ, un état des lieux de sortie permet de constater les éventuelles dégradations dont vous seriez responsable. Si des dégradations ou des traces d’usures liées à un manque d’entretien sont signalées, le propriétaire peut financer les réparations avec le montant de la garantie locative.

En cas de conflit, c’est le juge de paix qui tranche et définit le montant nécessaire pour réaliser les travaux. Il peut alors libérer la somme de la garantie locative en faveur du propriétaire.

Si stipulé dans le contrat de bail mais vivement conseillé, vous devez souscrire à une assurance en responsabilité civile contre les dommages causés à l’immeuble. Le propriétaire peut exiger que le locataire justifie régulièrement du paiement des primes d’assurance. Il est également prudent de souscrire à une couverture pour le contenu (soit vos biens personnels) et éventuellement contre le vol.

L’ensemble de vos frais « privés » sont à votre charge, tels que :

• frais de consommation énergétique : eau, gaz, électricité,..
• télédistribution, téléphone fixe ...
• frais d’entretien
• frais d’entretien du chauffage, ramonage des cheminées (voir point « j’entretiens mon logement »)

Je loue un logement décent

Vous devez avoir accès à un logement qui répond aux normes de sécurité et d’habitabilité, soit un habitat salubre qui permet à ses occupants de vivre dans des conditions d’hygiène décentes.

Le logement doit donc répondre aux critères suivants :

• Sans traces d’infiltrations/humidité, soit étanche
• Selon les normes de sécurité fédérales et régionales
• Avec des installations électriques/gaz conformes
• Avec des sanitaires et un système de chauffage fonctionnel
• Avec une superficie minimum par nombre d’habitants
• Avec un éclairage et une ventilation corrects

J’entretiens mon logement

Vous vous engagez à entretenir et respecter le logement qui devient votre lieu de vie. Vous devrez le restituer dans le même état que lorsque vous en avez pris possession.

Vous maintenez l’état de propreté des revêtements qui composent le bien (murs, sols, plafonds…). Attention, si vous décidez de peindre les murs en rouge, le propriétaire pourra exiger de repeindre le logement en blanc avant votre départ.

Vous effectuez les réparations liées à l’usage courant et toutes les dégradations du bien dont vous êtes responsable.

Il s’agit notamment des opérations comme :

• le rebouchage des trous dans les murs et sols
• l’entretien et le nettoyage des canalisations et de la robinetterie
• le débouchage d’égouts obstrués
• l’entretien des huisseries : remplacement des petites pièces, graissage des serrures et des gonds de porte
• le remplacement des ampoules et fusibles
• le remplacement des flexibles de douche etc…

Tous les autres travaux d’agrément que vous souhaitez réaliser pour améliorer votre confort personnel sont à votre charge, comme

• la pose d’étagères
• les peintures ( pas de couleurs criardes sans l’accord du propriétaire)
• le rafraîchissement du papier peint
• le changement d’usage d’une pièce (chambre, bureau, dressing…)

Et vous devez obtenir l’accord du bailleur avant de prendre l’initiative de réaliser des travaux qui transforment le bien.

L’entretien de la chaudière est également à votre charge. Le propriétaire peut exiger la remise des attestations des contrôles périodiques afin de vérifier qu’ils ont bien été réalisés (la périodicité est indiquée dans le bail).

En ce qui concerne l’extérieur, vous devez effectuer un entretien régulier : tonte des pelouses, nettoyage des terrasses et de manière annuelle, la taille des haies, plantes et arbres (voire même l’abattage). Retirer les feuilles des corniches accessibles vous incombe également.

De plus, vous devez procéder à l’entretien annuel des installations de chauffage, chauffe-eau ou des installations de production d’eau chaude et respecter vos obligations en matière de ramonage.

Je respecte le voisinage

Vous devez également respecter votre voisinage ainsi que les parties communes si le logement est au sein d’une « copropriété ».

Les nuisances qualifiées sont

• les nuisances sonores et/ou olfactives
• les dégradations des parties communes
• les encombrements
• le non-respect du règlement de la copropriété

Je résilie mon bail

Vous avez le droit de prendre congé du bien occupé à tout moment, même si le bail n’arrive pas à échéance.

Vous n’êtes pas obligés de justifier votre départ mais vous devez informer le propriétaire et respecter cette procédure :

1. envoyez une lettre recommandée de résiliation, 3 mois avant votre départ
2. payez une indemnité de rupture dans les 3 premières années du bail

En cas de vente du bien, vous êtes protégé car le propriétaire ne peut vous mettre à la porte sans un préavis légal.

Vous êtes propriétaire

Vous pouvez choisir un locataire et exiger des informations et des éléments à propos de cette personne :

• Une pièce d’identité
• Un numéro de téléphone
• Le nombre d’occupants dans le logement
• Le montant de ses ressources
• La preuve de paiement des 3 derniers mois de loyer (uniquement en Wallonie)

Par contre, ces informations ne peuvent pas être exigées :

• Un extrait du casier judiciaire
• Un numéro de registre national
• Un numéro de sécurité sociale
• Un contrat de travail

Je rédige un contrat de bail

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de rédiger un contrat de bail, dans lequel tous les droits et obligations du bailleur (vous) et du preneur sont correctement mentionnés. Vous pouvez également y ajouter l’exigence du dépôt d’une garantie locative afin de couvrir les éventuels dommages.

En tant que bailleur, vous avez droit à un loyer mensuel. Le montant de ce loyer est mentionné dans le contrat de bail.

Vous pouvez prévoir l’indexation du montant du loyer, maximum une fois par an, à la date anniversaire du bail mais elle n’est pas automatique.

Vous utilisez cette formule (loyer de base x nouvel indice) : indice de base

Vous devez distinguer, hors du montant du loyer, les frais et charges qui incombent au locataire, même s’ils sont forfaitaires.

En cas de non-respect du contrat de bail par le locataire, vous avez le droit d’exiger l’exécution du bail en justice, voire de mettre fin au contrat de bail.

Vous constatez des dommages ? C’est au locataire de rembourser les frais occasionnés.

Vous pouvez souscrire anticipativement à une assurance loyer garanti pour vous prémunir contre les loyers impayés et les dégâts locatifs.

J’enregistre le bail

Vous devez procéder à l’enregistrement gratuit du bail d’un bien affecté à l’habitation auprès du bureau de sécurité juridique dont dépend le bien en question, endéans une période de deux mois maximum après la date de la signature. (Passé ce délai, vous risquez une amende)

Si vous ne remplissez pas cette obligation, votre locataire peut vous envoyer une mise en demeure.

Attention : Le loyer d’un bail non enregistré ne peut pas être indexé à la date d’anniversaire du bail, sauf s’il est revu à la baisse

Je propose à la location un bien en bon état

Vous êtes obligé de mettre à disposition un logement en bon état en tenant compte des exigences légales et des normes fédérales et régionales en matière de sécurité, de santé et d’habitabilité.

Chaque logement doit disposer d’équipements de base, tels qu’une cuisine, une toilette, une baignoire ou une douche et un raccordement à l’eau courante. Vous devez garantir la fermeture extérieure du logement et la remise des clés en double exemplaire, tout comme une boîte aux lettres qui ferme à clé.

Ce point signifie, en outre, que les frais majeurs d’entretien et de réparation sont à votre charge. Vous devrez aussi payer les réparations dues à l’usure normale ou à la vétusté.

Vous devez être en possession d’un certificat de performance énergétique, établi par un expert, qui informe sur l’efficacité énergétique de l’habitation (valable au maximum dix ans).

Si le certificat de conformité électrique n’est pas toujours obligatoire, il est toutefois recommandé. Lisez-bien les conditions de vos contrats d’assurance.

Vous contractez une assurance pour protéger l’immeuble.

J’entretiens mon bien

Vous devez garantir l’habitabilité du logement mis en location. Tout ce qui concerne le gros-œuvre ainsi que les travaux de copropriété sont à votre charge.

Les travaux résultant de l’usure normale, de la vétusté, le remplacement d’une vieille chaudière vous incombent.

De manière générale, vous effectuez toutes les grosses réparations, sauf si ces travaux sont dus au manque d’entretien par le locataire. En pratique, vous devez obtenir l’accord du locataire, suffisamment à l’avance, si l’exécution des réparations nécessite sa présence.

Vous pourriez devoir envisager une indemnisation éventuelle si le trouble de jouissance du locataire est excessif.

Je résilie le contrat de bail

Vous avez signé un contrat de bail de 9 ans ? Vous pouvez y mettre fin à l’échéance avec 6 mois de préavis.

Vous pouvez y mettre fin à tout moment en cas d’occupation personnelle ou si des travaux doivent être réalisés dans plusieurs logements de l’immeuble (conditions à respecter pour le coût et la durée des travaux).

Sinon, à la fin de la 3ème ou 6ème année avec préavis et / ou indemnités selon les cas.

Vous avez signé un contrat de bail de 3 ans ou moins ? Vous devez respecter le bail de courte durée jusqu’à l’échéance. Vous envoyez un préavis de 3 mois, sinon le bail se poursuit et est reconduit en bail de 9 ans.

Vous pouvez, selon les motifs, saisir un juge de paix afin de demander une résiliation du bail et / ou une expulsion. Le locataire qui manque à ses obligations peut se voir expulser du logement qu’il occupe mais l’exécution ne peut être réalisée que par un huissier de justice.

Je vends mon bien « loué »

En priorité, vous devez informer votre locataire de la vente de son logement. La mention de droit de préférence au sein du bail existe à Bruxelles et lui donne la possibilité d’acheter le bien par préférence à d’autres acheteurs potentiels. Ce droit n’est pas d’application en Wallonie.

Si votre locataire n’est pas intéressé, le bien peut être mis sur le marché. Vous devez (ou l’agence immobilière mandatée - info@Blueimmo.be) prévenir le locataire lors des visites du bien. Son accord est indispensable pour faire pénétrer des acquéreurs dans le logement qu’il occupe.

Le nouvel acquéreur du bien ne peut contester la validité du contrat de bail qui a été préalablement enregistré et il est tenu de respecter les conditions du bail au même titre que l’ancien propriétaire.

Si le bail n’a pas de date certaine, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux au terme d’un préavis de 6 mois.

Partagez cet article sur